Odgovore na vprašanja in pobude v skladu s Poslovnikom občinskega sveta Mestne občine Novo mesto pripravijo pristojni uradi občinske uprave.

Svetniki lahko svoja vprašanja oddate na povezavi.

Pred objavo jih potrdita direktor občinske uprave in župan.

901-0002/2025-598 Odmera NUSZ za objekte brez komunalne opremljenosti in obremenjevanje lastnikov v primerih nezakonito zasedenih zemljišč

Datum: 19. 03. 2026
Urad: Urad za razvoj in prostor
Svetniška skupina: Samostojni svetniki
Svetnik: Silvo Mesojedec

Vprašanja, pobude in pohvale

Na podlagi dopisa Mestne občine Novo mesto št. 422-0001/2026-18 z dne 5. 2. 2026, ki ga je prejela občanka (k.o. Daljni Vrh), se odpira več resnih vprašanj glede pravilnosti, pravičnosti in zakonitosti nove odmere nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ). Iz dopisa izhaja, da se NUSZ po novem odmerja tudi za objekte, ki niso priključeni na javno vodovodno omrežje oziroma nimajo možnosti priključitve, kar predstavlja bistveno spremembo dosedanje prakse. Ob tem pa se odpira še dodatno, še resnejše vprašanje enakopravne obravnave lastnikov zemljišč v Mestni občini Novo mesto. Na območju Žabjaka namreč obstajajo primeri, ko so zemljišča zakonitim lastnikom nezakonito zasedena, na njih pa so postavljeni objekti brez ustreznih pravnih podlag. Kljub temu pa občina v praksi pošilja obvestila o odmeri NUSZ prav tem lastnikom, ki teh objektov niso zgradili, jih ne uporabljajo in nad njimi nimajo dejanske oblasti. Takšno ravnanje odpira resna vprašanja glede varstva lastninske pravice, načela pravičnosti in enakosti pred zakonom. Zato zahtevam jasne in konkretne odgovore: 1. Pravna podlaga: Na katero konkretno določbo zakonodaje in sodno prakso se občina sklicuje pri odmeri NUSZ za objekte brez možnosti priključitve na osnovno komunalno infrastrukturo? Zahtevam natančno navedbo členov in pravnih podlag. 2. Namen NUSZ: Kako občina utemeljuje odmero NUSZ za objekte brez osnovne komunalne opremljenosti, če je bistvo tega nadomestila ravno v uporabi komunalno opremljenega stavbnega zemljišča? 3. Nezakonito zasedena zemljišča (Žabjak): Komu občina v teh primerih dejansko odmerja NUSZ: • zakonitemu lastniku zemljišča ali • dejanskemu uporabniku (nelegalnemu zasedatelju)? Na kateri pravni podlagi? 4. Varstvo lastninske pravice: Kako občina utemeljuje obremenjevanje lastnikov z dajatvijo za objekte, ki so bili postavljeni brez njihove vednosti ali soglasja in nad katerimi nimajo dejanskega nadzora? 5. Ukrepi občine: Katere konkretne ukrepe je občina sprejela za zaščito zakonitih lastnikov na območju Žabjaka? Zahtevam: • seznam postopkov (inšpekcijski, pravni, upravni), • število primerov aktivnega ukrepanja občine. 6. Odgovornost občine: Ali občina lastnikom v teh primerih nudi kakršnokoli pravno ali institucionalno pomoč pri vračanju zemljišč? Če ne – zakaj ne? 7. Enakopravna obravnava: Kako občina zagotavlja enakopravno obravnavo vseh lastnikov, če: • nekaterim zaračunava NUSZ za nezazidana zemljišča, • drugim pa v praksi dopušča nezakonito uporabo tujih zemljišč, • hkrati pa finančno obremenjuje zakonite lastnike? 8. Zadržanje odmere: Ali bo občina v primerih spornih lastniško-pravnih razmerij (nezakonita zasedba) zadržala odmero NUSZ do razjasnitve dejanskega stanja? Če ne – zahtevam pravno utemeljitev. Od občine pričakujem konkretne, pravno utemeljene odgovore. V nasprotnem primeru bom takšno ravnanje razumel kot sistemsko kršenje načela pravne države in varstva lastnine.

Odgovor

Nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča (v nadaljevanju: NUSZ) se v Mestni občini Novo mesto (v nadaljevanju: občina) odmerja na podlagi veljavnega Odloka o nadomestilu za uporabo stavbnega zemljišča (DUL, št. 29/19, 19/21, 6/22, 31/22, 26/23, 28/23, 1/25, 1/26 in 2/26; v nadaljevanju: odlok). NUSZ ureja 55. člen Zakon o izvrševanju proračunov Republike Slovenije za leti 2025 in 2026 povezavi s VI. poglavjem Zakona o stavbnih zemljiščih (v nadaljevanju: ZSZ-84), 218. členom in 218.a do 218.d členom Zakona o graditvi objektov (v nadaljevanju: ZGO-1). Občina je pri definiranju zazidanih stavbnih zemljišč (v nadaljevanju: ZSZ) zavezana upoštevati določila drugega odstavka 218. člena ZGO-1 ter določila prve alineje prvega odstavka, drugi in tretji odstavek 218.b člena ZGO-1, ki dopolnjuje predhodna merila 218. člena, ter uveljavljeno sodno prakso na tem področju. Sodna praksa, natančneje Odločba Ustavnega sodišča RS št. U-I-11/16-29, z dne 17. 9. 2020 (Uradni list RS, št. 157/20), je namreč spremenila pravni pogled na odmero NUSZ za ZSZ, saj opremljenost z javnim vodovodnim, kanalizacijskim in električnim omrežjem, kot izhaja iz drugega odstavka 58. člena ZSZ-84, ni več pogoj za odmero NUSZ za ZSZ. Definiranje zazidanih stavbnih zemljišč izhaja le iz določb 218. in 218.b člena ZGO-1, ki pa za zazidana stavbna zemljišča ne pogojuje celotne komunalne opremljenosti. Takšen pogoj je določen le za NSZ. Glede na navedeno se NUSZ za ZSZ lahko odmerja tudi na območjih, ki imajo npr. zasebni vodovod, pri čemer se vodovod ne točkuje oziroma je število točk za vodovod 0.

Ustaljena in enotna sodna praksa Vrhovnega sodišča RS (npr. sodbi VSRS II Ips 98/2015 in VSL I Cpg 17/2022) je na podlagi 62. člena ZSZ-84 jasno določila, da je zavezanec za plačilo NUSZ neposredni uporabnik zemljišča oziroma stavbe. Tudi v občinskem odloku je navedeno, da je zavezanec za plačilo nadomestila je neposredni uporabnik zemljišča oziroma stavbe ali njenega dela, to je imetnik pravice razpolaganja (lastnik, najemnik, zakupnik, uživalec). Ključna je definicija "neposrednega uporabnika", ki jo je izoblikovala sodna praksa: to je oseba, ki ima hkrati dejansko in pravno možnost uporabe nepremičnine. V primerih, ki jih izpostavljate, ko je zemljišče nezakonito zasedeno s strani tretjih oseb in zakoniti lastnik nima dostopa do zemljišča ter mu je njegova uporaba v celoti onemogočena, lastnik nima dejanske možnosti uporabe. S tem ni izpolnjen ključni zakonski pogoj, da bi se ga lahko štelo za zavezanca za plačilo NUSZ. Občina v takšnih primerih lastnikom, ki jim je zaradi nezakonite zasedbe onemogočena dejanska uporaba zemljišča, ne odmerja nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča. S tem se neposredno varuje njihova lastninska pravica, saj se jih ne obremenjuje z javno dajatvijo za nepremičnino, nad katero nimajo dejanske oblasti. Občina deluje v okviru svojih zakonskih pristojnosti. Občina nima zakonskega pooblastila za vlaganje lastninskih ali posestnih tožb v imenu zasebnih lastnikov. To so civilnopravna razmerja, ki jih morajo lastniki urejati sami. Razmerje med zakonitim lastnikom in nezakonitim uporabnikom (uzurpatorjem) je civilnopravne narave. Rešuje se s tožbo pred pristojnim sodiščem (npr. lastninska tožba za vrnitev nepremičnine v posest). Občina ne more in ne sme prevzeti vloge pravnega zastopnika zasebnih lastnikov v teh sporih. Načelo enakosti se dosledno spoštuje z uporabo enotnega zakonskega kriterija za vse: NUSZ plača neposredni uporabnik.  Dejanskemu (čeprav nezakonitemu) uporabniku bi se NUSZ moral odmeriti, vendar je v praksi pogosto težava z identifikacijo in vodenjem postopka. V primerih, ko je občini znano dejstvo nezakonite posesti in je ugotovljeno, da lastnik nima dejanske možnosti uporabe nepremičnine, pogojev za odmero nadomestila lastniku ni. Zato se odmera zoper njega ne izvede. Ne gre za zadržanje, temveč za ugotovitev, da oseba ne izpolnjuje zakonskih pogojev za davčnega zavezanca.

Pripravila:

Polonca Lumpert Verček

Višja svetovalka za odmero nadomestila

Pia Svilan

Vodja Oddelka za ekonomiko nepremičnin

dr. Iztok Kovačič                                                                             doc. dr. Jana Bolta Saje

Vodja Urada za razvoj in prostor                                                Direktorica občinske uprave